Věcná břemena u nemovitostí: co znamenají pro vlastníky i kupující
Věcná břemena patří mezi právní instituty, které mohou zásadně ovlivnit vlastnictví i užívání nemovitosti. Nejčastěji se s nimi setkáváme při převodech v rodině – typicky ve formě práva doživotního užívání bytu či domu –, ale existují i další typy, například právo průchodu, průjezdu, vedení inženýrských sítí nebo umístění přípojky.
Zásadní je, že věcné břemeno omezuje vlastníka nemovitosti ve prospěch jiné osoby – a to buď tím, že musí určité užívání strpět, nebo dokonce aktivně něco umožnit či vykonat. Rozsah dopadu může být minimální, ale v některých případech významně snižuje využitelnost i tržní hodnotu nemovitosti.
Nejčastější typ – právo doživotního užívání
Nejpoužívanější formou je tzv. věcné břemeno dožití. Vzniká typicky tehdy, kdy rodiče darují dům či byt svým dětem, ale ponechají si právo v nemovitosti doživotně bydlet.
Jak to vypadá v praxi?
Příklad 1:
Rodiče darují byt dceři, ale ponechají si právo doživotního užívání. Dcera se stane vlastníkem na katastru, ale byt nemůže užívat ani pronajímat. Musí respektovat to, že rodiče mají plné právo bydlení až do konce života.
Příklad 2:
U rodinného domu bývá rozsah břemene vymezen jen na určité prostory – například jeden byt v domě, patro nebo konkrétní místnosti. To může vést ke komplikacím při společném soužití, provozu domu nebo budoucím prodeji.
Tento typ břemene je pro kupující nejméně atraktivní, protože fakticky brání plnému užívání nemovitosti a výrazně snižuje její hodnotu.
Břemena na pozemcích – menší zásah, ale s pravidly
Méně komplikovaným typem jsou věcná břemena týkající se pozemků, zejména:
-
právo průchodu,
-
právo průjezdu,
-
právo vstupu za účelem údržby (např. k sítím).
Jak to může fungovat?
Příklad 3:
Pozemek slouží jako jediná přístupová cesta k sousednímu domu. Majitel sousední nemovitosti má zřízené právo jízdy a chůze přes okraj vašeho pozemku. Většinou to neznamená velké omezení – cesta je jasně vymezena – a může být dokonce spojeno s finanční úhradou, například ročním poplatkem.
Věcné břemeno nemusí být zadarmo
Zřízení věcného břemene může být:
-
bezúplatné – nejčastější u rodinných převodů,
-
za úplatu – typicky u cizích osob (právo cesty, přístup k sítím apod.).
V praxi to znamená:
-
soused může za právo průjezdu platit smluvenou částku,
-
rodiče mohou hradit poměrnou část nákladů spojených s bydlením,
-
někdy bývá sjednáno i jednorázové finanční vyrovnání.
Podmínky jsou vždy věcí dohody mezi vlastníkem nemovitosti a osobou oprávněnou z věcného břemene čerpat.
Nejvýhodnější řešení? Zrušení břemene
Pokud se chystáte nemovitost prodat nebo převést, je vždy nejvýhodnější, aby byla bez právních omezení.
Jak se břemeno ruší?
Pouze dohodou s oprávněnou osobou – typicky:
-
finanční kompenzací,
-
zajištěním náhradního bydlení,
-
případně kombinací obojího.
Příklad 4:
Majitel chce prodat byt zatížený dožitím rodičů. Nabídne jim jednorázové finanční vyrovnání a současně zajistí nájemní byt. Pokud rodiče souhlasí, sepíše se písemná dohoda o zrušení věcného břemene, která se podá na katastr. Teprve po výmazu je možné byt prodávat bez omezení.
Převod nemovitosti s věcným břemenem je možný
I nemovitost s existujícím věcným břemenem lze prodat či darovat – ale:
-
břemeno automaticky přechází na nového vlastníka,
-
kupující musí být prokazatelně informován,
-
břemeno musí být přesně popsáno v kupní či darovací smlouvě.
Utajení nebo nedostatečné informování může vést ke zrušení smlouvy nebo právním sporům.
Dopad na cenu nemovitosti
Nemovitost s věcným břemenem se:
-
prodává hůře,
-
mívá výrazně nižší cenu než stejná nemovitost bez omezení,
-
oslovuje užší okruh zájemců.
Nejvýraznější cenový pokles je u doživotního užívání, kde může jít o desítky procent hodnoty dolů – výše slevy závisí na věku oprávněných osob, rozsahu břemene a typu nemovitosti.
Transparentnost je klíč
Pokud plánujete prodej nebo darování nemovitosti zatížené věcným břemenem:
-
uvádějte tuto informaci už v inzerci,
-
mějte připravené výpisy z katastru a vysvětlení dopadů,
-
vyhnete se nedorozuměním a zbytečně ztracenému času.
Zájemci, kteří přijdou, už budou přesně vědět, do čeho jdou.
Doporučení na závěr
Převody nemovitostí s věcnými břemeny jsou právně náročné a skrývají řadu rizik – zejména pro kupující i prodávající bez odborného vedení.
✅ Proto doporučujeme vždy spolupracovat s:
-
realitním specialistou, který umí břemena správně identifikovat a zohlednit v ceně,
-
advokátem se zaměřením na reality, který připraví bezchybné smlouvy i dohody o zrušení břemene.
Správný postup na začátku může ušetřit statistiky času, peněz i budoucí právní komplikace.
Autor
Realitám se věnuji už od roku 2006. Začínala jsem jako správkyně nemovitostí, řešila jsem rekonstrukce, interiérový design, pronájmy… prostě jsem si prošla vším, co s nemovitostmi souvisí. A právě díky těmto zkušenostem vím, že prodej není jen obchod – je to i emoce, zodpovědnost a cit pro detail.
Dnes jsem realitní makléřka na plný úvazek. S chutí, energií a smyslem pro férový přístup. Spolupracuji se značkou CENTURY 21, protože sdílíme stejné hodnoty – profesionalitu, etiku a důraz na kvalitu služeb.
Baví mě to. A věřím, že je to znát.
Proč tyto stránky?
Protože když dva dělají totéž, nikdy to není totéž.
Makléř není jen ten, kdo „dá inzerát na internet“. A klient není položka v systému.
Tyto stránky jsou tu proto, abych vám ukázala, že se věci dají dělat jinak – promyšleně, lidsky a s výsledkem. Najdete tu tipy, články, rady i ukázky mé práce.
Třeba vám pomůžou při rozhodování. A třeba zjistíte, že je tohle cesta i pro vás.
Co dělám jinak?
-
Video prohlídky, které zaujmou i bez zvuku
-
Profesionální fotografie, protože první dojem máte jen jeden
-
Home staging, který z bytu vytáhne maximum
-
Sociální sítě, které prodávají – nejen baví
-
Vlastní web nemovitosti, kde má vaše nabídka hlavní roli
-
Vyjednávání se zájemci, které vás dostane k lepší ceně
-
Přemýšlení u každého kroku – žádné šablony, ale řešení na míru
Všechno dělám s jediným cílem: prodat vaši nemovitost za co nejvyšší cenu a s co nejmenším stresem pro vás.
A na závěr...
Za každým bytem, každým domem je příběh. Někdy radostný, jindy složitý – ale vždy důležitý. A já věřím, že si zaslouží plnou pozornost. Proto svoji práci dělám srdcem, pečlivě a tak, aby za mnou zůstali spokojení klienti. Ti, kteří mě pak doporučí dál.
Děkuji, že jste dočetli až sem.
A pokud vás cokoliv zajímá, ozvěte se. Ráda se s vámi potkám – třeba u kávy.